物流仓储REITs｜供求尚待优化：2025年下半年投资策略
登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级
炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
文｜陈聪 扈世民 张全国 刘河维
总体来看，物流仓储资产在2021年之后迅速从供不应求转向供过于求，往后来看供求关系仍待进一步优化，因此预计租金和空置率继续承压。我们建议在不确定性寻找确定性，这种相对确定性，可能来自于承租客户所处行业竞争压力小，仓储需求大，可能来自于原始权益人关联方承租，也可能来自于某些供求关系比较好的细分区域市场。
▍物流仓储设施REITs上市共计9只，2025年以来跑赢REITs指数6.9个百分点，有两只物流仓储历史最大市值回撤幅度超过50%。当前该板块总市值243.96亿元，占比REITs市场总市值约12%。
▍多因素导致物流仓储市场需求增长放缓。
从基本面来看，社零增速回落，电商渗透率不再明显提升，跨境电商发展面临来自海外的政策不确定性，都影响了物流仓储的需求。从政策角度来看，降低全社会物流成本的政策目标，确实限制了仓储租金的上升弹性，当然也存在提升仓储设施利用效率这积极的一面。
▍新增供给达峰，供给回落尚需时日。
根据国家统计局数据，自2021年起我国仓储业的固定资产投资保持快速增长，其中2022-23年累计同比增速均超过25%。我们认为，部分地方政府积极出让物流仓储用地，2021年之前物流仓储设施的租金上升较快，社会资金持续进入这一领域。最近四年供给增长确实较快，根据物联云仓统计非保高标仓累计增长了9302万平米，即2020年到2024年短短四年时间，市场存量增长了129%。2024年单年，非保高标仓新增供应入市982.61万平米，占到当前总存量的5.9%。展望未来，我们认为租金和空置率的双重下行，当然会影响开发者的投资意愿。但由于土地开发有周期性，我们认为仓储项目的供给回落还需时日，存量消化在总量上压力颇大。
▍行业租金呈现明显下行趋势，REITs产品底层资产表现分化。
根据物联云仓统计，1Q25我国非保高标市场租金为22.2元/平方米/月，同比下降14.4%，环比下降3.85%，延续下跌态势。许多资产的运营方下调租金以避免项目长期空置，20个重点省市在2024年四季度都出现了租金下降,算术平均降幅11.5%，其中同比跌幅最大的是江西、海南和广西，跌幅最少得是辽宁和吉林。9个省份的空置率还在上升，其余11个省份的空置率则下降。REITs的底层资产表现明显好于行业，所有可统计的底层资产租金2024年同比下降3.5%。出租率则相对保持稳定，同时还有个别REITs底层资产的出租率和单位租金逆势提升。
▍单一租户影响较大，掉租可能较为突然，原始权益人支持可期。
根据募集说明书披露，多数物流仓储项目的前三大租户租金占比均超过30%，因此单一租户对于物流仓储的租金和出租率影响可能是比较大的。另外关联方承租仓储设施，由于租金规模和原始权益人的总收入规模相比一般体量很小，故原始权益人可能有意愿或能力短期补偿基金持有人。
▍风险因素：
物流仓储行业以价换量策略失败，导致出租率和租金水平均下滑，使得可供分派金额不及预期的风险；中美关税战升级进而导致进出口形势不确定性加剧，跨境电商业务受到冲击的风险；新增物流仓储设施供给短期难以去化的风险。
▍投资建议：从区域和客户两个维度寻求供求态势稍优的细分市场。
总体来看，物流仓储资产在2021年之后迅速从供不应求转向供过于求，预计未来租金和空置率继续承压。不过，一些细分市场可能需求仍然稳固，租金稳定性可能较高。这种相对稳定性，可能来自于承租客户所处行业竞争压力小，仓储需求大，可能来自于原始权益人关联方承租，也可能来自于某些供求关系比较好的细分区域市场。
本文节选自研究部已于2025年6月19日发布的《物流仓储REITs 2025年下半年投资策略—供求尚待优化》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
重要声明：
本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。
